Quelles sont les opérations de l’apport cession en immobilier ?
Un investisseur peut investir dans des sociétés dont la seule activité est la construction ou l’acquisition en vue de la revente et non l’acquisition ou la construction en vue de la location.
Deux types de schémas sont possibles :
- Les opérations de marchand de bien : achat avec décote, travaux plus ou moins volumineux, revente en bloc ou en découpe …
- Les opérations de promotion : vente du programme et partage de la marge avec le promoteur puis association avec le promoteur au tour de la table de la société de construction / vente, le plus en amont mais avec des risques cantonnés.
Quelles sont les modalités d’investissement possibles en immobilier ?
Les actifs immobiliers détenus par un OPCI peuvent être acquis directement par l’OPCI ou reçus sous forme d’apports en nature dans le cadre d’une souscription ou d’une opération de fusion-absorption ou fusion-scission d’un autre OPCI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, dans l’optique de dégager un rendement. Les SCPI peuvent effectuer des travaux d’aménagement, acheter des biens d’équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles mais elles ont interdictions formelles de construire des biens immobiliers.
Quels sont les avantages et les risques à investir dans un OPCI ?
Les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) permettent d’investir dans des actifs qui seraient inaccessibles à chaque membre individuellement, mais aussi de répartir les risques des placements et de diversifier le portefeuille. Un OPCI généralement composé de la manière suivante : des actifs immobiliers, des valeurs mobilières et des liquidités.
Toutefois, ces OPCI présentent également des risques comme la perte en capital car on ne connaît la valeur de la revente que lorsqu’elle a lieu ; la liquidité car la vente des actifs immobiliers n’est pas immédiate ; et le marché immobilier car les rendements et la performance des OPCI sont liés à la hausse et à la baisse du marché immobilier.
Qui peut investir en loi Girardin pour réduire son impôt sur le revenu ?
Il s’agit d’un investissement accessible dès 2500€ d’impôt. Le Girardin offre à l’investisseur un retour sur investissement rapide et attractif. Il s’agit en effet d’un investissement one-shot : en investissant l’année N, le souscripteur bénéficie de sa réduction d’imposition dès l’année N+1. L’avantage fiscal est supérieur à l’apport initial et ce de l’ordre de 10 à 14%. Ainsi, un apport initial de 100 permet au contribuable de diminuer son impôt de 110 à 114.
Quels sont les risques liés à un investissement en Loi Girardin en SNC ?
Les risques liés au non-respect des contraintes légales: Dans le cas d’un défaut d’exploitation du matériel pendant le délai légal de 5 ans, les Services des impôts peuvent appeler l’associé de la SNC pour le remboursement de 75% de la réduction d’impôt obtenue au titre du dossier concerné.
Les risques financiers: En tant qu’associé SNC, l’investisseur devient solidairement et indéfiniment responsable des dettes de la société. Cependant il convient de noter que le risque financier ne porte que sur 50% du montant des biens industriels financés par la SNC. De plus, le risque est mutualisé à travers le financement des matériels exploités par plusieurs locataires distincts. L’investisseur pourrait notamment être appelé en paiement par la banque en cas d’impayés des loyers par les exploitants ultramarins. Enfin, l’investisseur pourrait courir un risque majeur dans le cas où un locataire n’aurait pas reconduit l’assurance d’un matériel financé par la SNC.
En quoi consiste une opération en Loi Girardin ?
La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation ayant pour but d’accompagner les Départements et Collectivités d’Outre-mer dans leur développement économique en favorisant l’investissement privé métropolitain dans des matériels destinés à l’industrie ou à l’artisanat et dans la construction de logements sociaux neufs ultramarins.
Les contribuables investisseurs en Métropole souscrivant à une opération Girardin industriel de plein droit deviennent associés d’une SNC (Société en Nom Collectif) et obtiennent une réduction de leur impôt sur le revenu correspondant à 44,12% du montant des matériels industriels financés, et ce dans l’année suivant leur investissement.
Une opération Girardin industriel avec agrément fiscal permet de mettre les matériels industriels à disposition d’exploitants locaux qui les louent à des conditions très avantageuses (réduction minimum légale correspondant à 23,22% du prix du matériel industriel) et deviendront propriétaire du matériel au terme des 5 ans de location. Le contribuable qui aura investi à perte en 2021 bénéficiera de son impôt sur le revenu supérieur à son investissement avec une rentabilité pouvant atteindre 14% sur moins d’un an. Il ne paiera pas d’impôt en 2022 tout en contribuant au développement économique des DOM et des COM.
La loi Girardin logement social a pour objectif de compenser le déficit de logements sociaux qui affecte nos territoires ultramarins. Cet investissement social et solidaire est accessible aux contribuables à hauts revenus (payant plus de 40 000€ d’impôt sur le revenu) et permet de bénéficier jusqu’à 60 000€ de réduction d’impôt.
Quels sont les avantages et les inconvénients pour les investisseurs ?
L’avantage principal pour un investisseur est de pouvoir bénéficier d’un retour sur investissement important. Toutefois, ce retour sur investissement élevé s’accompagne d’une prise de risque élevé lié à la mobilisation des capitaux sur une longue période et peu liquides.
Quels sont les avantages et les inconvénients liés à ce mode de financement pour les entreprises ?
Les avantages liés à ce mode de financement sont multiples. Tout d’abord, l’entreprise peut bénéficier d’un mode de financement alternatif lorsque les banques refusent de prêter. De plus, l’entrepreneur conserve une grande liberté pour gérer son entreprise puisque la société de Private Equity prend part au capital de façon minoritaire. Enfin, l’entreprise bénéficiera également des conseils de la part des investisseurs en plus des capitaux apportés.
Toutefois, ce mode de financement présente également des inconvénients. En effet, l’entrepreneur n’est plus l’unique propriétaire de l’entreprise du fait de la présence de l’investisseur en capital risque. L’entrepreneur perd donc une partie du contrôle de sa société puisque les investisseurs auront leur mot à dire dans les décisions de gestion. De plus, les investisseurs en Private Equity sont contraints par la durée de vie des fonds et doivent donc liquider leurs positions dans un timing qui peut être différent de celui du développement de l’activité de l’entreprise.
Sur quels critères une société de Private Equity va financer une entreprise ?
Une société de Private Equity financera une entreprise selon 4 critères :
- Un flux de trésorerie régulier
- La nature du marché (risqué ou non)
- Le positionnement de l’entreprise sur le marché
- L’équipe de management en charge de l’entreprise